不動産は、所有権や抵当権、根抵当権、質権などのいろいろな権利が設定されるものであり、複雑な問題が起こりやすいものです。
不動産を売却したくても、権利設定を整理しなければ買ってもらえない場合が多いため、状況にあった法的手段をとる必要があります。

明治、大正、昭和の初期などの土地では、表題登記のみが存在し、保存登記が存在しないものがあります。
このような土地では、表題登記に記載されている共有者の情報が、住民票上の住所ではない可能性があり、共有者やその相続人を把握することが困難な場合が多いです。
この場合の不都合を回避するため、令和５年４月１日、所在等不明共有者の持分を他の共有者が取得・譲渡することを可能とする制度が始まりました。これは、
①訴訟によって、共有者が所在不明であることを明らかにし、
②官報で共有者またはその相続人がいないかを公告し、
③共有者またはその相続人のために共有持分の評価額を供託し、
④申立人が所在等不明共有者の持分を取得する
というものです。
この手続きを経ることで、自分の持分について保存登記をすることが可能になります。

共有の不動産の売却をしたいのに他の共有者が賛同してくれない場合は、解決方法として、「共有物分割請求」訴訟が考えられます。
これは、共有物を分割して、自分の持分に相当する部分を単独所有することがみとめられる判決や、競売により不動産を金銭に変えて、共有者で分配する判決を得るものです。
つまり、裁判所の力を借りて、不動産の売却へと進むことになります。

抵当権の抹消は、原則として抵当権者と不動産所有者とが共同して申請する必要があります。
しかし、明治、大正、昭和初期などに設定された担保権（抵当権、根抵当権、質権等）で、長期間放置されたものの場合、抵当権者等と連絡がとれない場合があります。
この場合には、
①完済したことを証明する書類を法務局に提出する
②公示催告の申立てをして除権決定（担保権を消滅させる決定）を得た資料を法務局に提出する
③供託したことを証明する書類を法務局に提出する
といった方法があります。
③の供託をするためには、遅延損害金も併せて供託する必要があり、不動産登記簿の記載等から計算方法を判断する必要があります。

担保権がかなり昔に設定されて放置されていたり、保存登記や相続登記がされないまま放置されている場合、担保権者や他の共有者の所在が不明なことがほとんどです。
その場合、各市町村で不在住・不在籍証明書を取り付ける必要があります。また、担保権者や共有者に何代にも渡る相続が生じていることもあり、その場合には、膨大な量の戸籍等を取り付けなければなりません。
弁護士に依頼すれば、相続関係の整理や遠方の役所とのやり取りにも慣れているので、戸籍等の収集作業をスムーズに行うことができます。

弁護士に相談すれば、所有者や共有者、担保権者に対してどのような交渉を行い、どのような書面を交わせばよいか、どのような法的手段をとればよいか、最終的にどのような登記をすべきかといった点を、法律の専門家としての視点から検討して、アドバイスしてもらえます。

当事務所の代表弁護士は、弁護士と司法書士の資格を有しているため、交渉から登記までの流れを一貫して検討し、手続きも一括して行うことができます。

大切な資産である不動産ですが、それに関する権利や登記は複雑で、交渉や調停、訴訟も専門知識が必要な場合が多々あります。
自分の不動産や利益を守るために、不動産関係を得意とする出光綜合法律事務所へ、是非ご相談ください。